Федеральне агентство з освіти
ГОУ ВПО "Сибірський Державний технічний університет"
Хіміко-технологічний факультет
Контрольна робота
з дисципліни
"Економіка нерухомості"
Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості та основні фактори, що впливають на вартість нерухомості
Керівник:
Розробив:
Студент групи 08109
О.В. Циганкова
Зміст
Введення
1. Оцінка нерухомості
1.1 Основні принципи оцінки нерухомості
1.2 Фактори, що впливають на вартість нерухомості
Завдання № 1
Список літератури
Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень.
Окремо виділяють ринок дохідної нерухомості, який сегментується за функціональним призначенням об'єктів:
ринок об'єктів офісного призначення;
ринок об'єктів торговельного призначення;
ринок об'єктів виробничо-складського призначення;
ринок готельних послуг;
ринок об'єктів незавершеного будівництва.
У залежності від юридичних прав на нерухомість, які є об'єктом угоди між продавцем-покупцем, ринок нерухомості ділять на ринки купівлі-продажу та оренди.
На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент передається повне право власності, що включає право розпорядження, тоді як на ринку оренди об'єктом угоди є частковий набір прав, що виключає право розпорядження.
Можна виділити наступні особливості ринку нерухомості:
локальність;
низька взаємозамінність об'єктів;
сезонні коливання;
необхідність державної реєстрації угод.
При фінансуванні нерухомості виділяють три групи витрат:
витрати на підтримання об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані;
щорічний податок на володіння нерухомістю;
високі трансакційні витрати при операціях з нерухомістю.
Коливання попиту і пропозиції на ринку нерухомості відбуваються повільно, тому що при наявності попиту збільшення кількості об'єктів нерухомості відбувається протягом тривалого часового періоду, що визначається терміном будівництва будівлі. У випадку надлишку нерухомості ціни залишаються низькими кілька років.
Основні фактори, що впливають на попит та пропозиція:
економічні: рівень доходів населення і бізнесу, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;
соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;
адміністративні: ставки податків і зональні обмеження;
екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
Нерухомість є фінансовим активом, тому що створюється працею людини і вкладеннями капіталу. Набуття та розвиток нерухомості супроводжується високими витратами і відповідно часто виникає необхідністю залучення позикових коштів і т.п. Тому ринок нерухомості є одним з секторів фінансового ринку.
Існує тісний взаємозв'язок фінансового ринку та ринку нерухомості: зростання вкладень у нерухомість оживляє ринок нерухомості, падіння - згортає. Економічна нестабільність стримує і російських, і закордонних кредиторів та інвесторів. Для активізації фінансування інвестицій в нерухомість необхідна державна підтримка.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найбільш ефективним чином, навіть якщо поточне використання об'єкта інше.
Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості.
Стан будівлі (необхідність капітального ремонту враховується покупцем при обговоренні суми угоди; косметичний ремонт суттєво не впливає на вартість нерухомості).
Таким чином, безлічі різних операцій з нерухомістю відповідає кілька видів вартості. У залежності від потреб учасників ринку нерухомості величина різних видів вартості одного й того ж об'єкту може істотно відрізнятися. Найбільш часто зустрічається оцінка ринкової вартості нерухомості.
На вартість об'єктів нерухомості впливає значна кількість економічних факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найбільш значимі з них.
Для варіанта ННЕІ оцінюваного об'єкту існує кілька обмежень:
максимальна ефективність;
фінансова обгрунтованість;
фізична здійсненність;
відповідність законодавству.
Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.
Під фінансовою обгрунтованістю розуміється обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відбиває здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів і по жання очікуваного доходу на вкладений капітал.
Обгрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанту ННЕІ засноване на аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанту використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в цьому місці, зонування, перспективи розвитку міста та району, негативні настрої місцевого населення, пожежобезпечність та ін
Принцип ННЕІ важливий при аналізі земельної ділянки. У разі відмінності поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість порожнього земельної ділянки може перевищувати вартість наявних на ньому поліпшень, і може бути прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову.
Якщо поточне використання земельної ділянки відмінно від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на ньому будинків і споруд перевищує його вартість, то поточне використання буде тривати до тих пір, поки вартість землі за умови її найкращого використання не перевищить вартість майна при поточному використанні.
Результати аналізу кращого та найбільш ефективного використання враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів.
Принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься ним у загальну вартість об'єкта. Враховується вплив як присутності вкладу (елемента), так і його відсутності на зміну вартості об'єкта нерухомості.
При аналізі інвестиційних проектів та оцінки вартості нерухомості необхідно врахувати можливість зробити поліпшення, які спричинять збільшення вартості об'єкта. При цьому отримується в результаті додаткових поліпшень дохід повинен перевищувати обсяг інвестованих коштів, спрямованих на створення цих поліпшень.
Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне внесення поліпшень буде супроводжуватися зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати по створенню додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.
Наприклад, оновлення інтер'єру кафе приверне додаткових відвідувачів, що підвищить дохід від об'єкта. Подальший ще більш якісний дорогий ремонт цього приміщення, що знаходиться у хорошому стані, може не вплинути на зростання доходів. Отже, витрати на другий ремонт не будуть компенсовані.
Таким чином, принцип граничної продуктивності грунтується на співвідношенні витрат на додаткові поліпшення із зростанням вартості об'єкта і збільшенням доходів від нього в результаті проведених заходів. Збільшення обсягу інвестицій у розвиток виробництва буде супроводжуватися збільшенням приросту прибутку тільки до певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися.
Принцип збалансованості заснований на тому, що чим більше гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартість на ринку. Наприклад: житловий будинок з хорошим плануванням, з продуманою системою комунікацій має більшу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані; вартість ресторану з просторим залом буде вище вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвідувачів обладнано вузьке витягнуте приміщення.
Відповідно до принципу збалансованості слід також враховувати кількість готелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному і тому ж районі.
Збалансованість елементів об'єкта визначається на основі вимог ринку. Незбалансованість строків та обсягів інвестування з термінами будівництва може призвести до "заморожування" коштів або, при їх браку, до "заморожування" будівництва. Недостатність поліпшень або перевантаженість землі може призвести до зменшення її вартості.
Принцип корисності грунтується на тому, що об'єкт нерухомості поряд з більшою корисністю для користувача володіє і більшою вартістю на ринку. Так, ціни продажів квартир у цегельних будинках вище, ніж в панельних, тому що в них вище звуко-і теплоізоляція, а стіни "дихають".
Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані в результаті використання об'єкта під магазин, склад, автостоянку і т.п.
Принцип заміщення свідчив, що обізнане покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості або ніж витрати на зведення аналогічного об'єкта в прийнятні терміни. Якщо на ринку є кілька об'єктів нерухомості однаковою для споживача корисності, то найбільшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.
У покупця є варіанти вибору, і тому на вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або величина вартості їх створення в прийнятні терміни. На вибір інвестора вплине вартість пропонованих на ринку об'єктів аналогічної дохідності, які є альтернативною можливістю для інвестування. Наприклад, замість трьох дешевих автостоянок в малонаселеному районі підприємець може придбати одну дорогу автостоянку в центральній частині міста для отримання аналогічної віддачі на інвестиції.
Принцип очікування грунтується на тому, що на вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю, що приносить дохід, виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутнього перепродажу об'єкту.
Очікування майбутніх вигод виражається в грошовій формі, при цьому поправка до поточної вартості об'єкта може носити як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, недостатня охорона порядку і склалося негативна суспільна думка можуть призвести потенційних покупців до відмови від придбання нерухомості в даному районі. Очікуване будівництво станції метро підвищує вартість прилеглих житлових будинків без їх фізичних змін.
Отже, даний принцип заснований на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вище вартість нерухомої власності.
Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом змінюються чинників зовнішнього середовища.
Основні зовнішні фактори, що впливають на вартість нерухомості:
економічні: рівень доходів населення і бізнесу, близькість до центрів промислової і ділової активності, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;
політичні: стан і тенденції зміни законодавства;
соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;
адміністративні: ставки податків і зональні обмеження;
екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
Принцип змін заснований на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретних об'єктів і ринків нерухомості, так і містам, і суспільству в цілому. Розрізняють чотири цикли життя:
зростання - період збільшення доходів населення та доходів від об'єкта нерухомості, швидкий розвиток галузі, міста;
стабільність - період рівноваги, який характеризується відсутністю видимого зміни рівня доходів або збитків;
занепад - період соціальної нестабільності і зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва;
оновлення - період оновлення і відродження ринкового попиту, формування району тощо
Цикл, в якому знаходиться індивідуальний об'єкт, район чи суспільство в цілому, повинен бути врахований оцінювачем в процесі оцінки.
Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції.
Принцип попиту та пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
На попит і пропозицію впливають такі фактори, як рівень доходів, зміна чисельності і смаків населення, розмір податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін
Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних гармонують об'єктів при сумісному характері землекористування. Використання земельної ділянки повинно відповідати існуючим стандартам району, в якому знаходиться нерухомість. Нове будівництво має бути витримано в переважній стилі.
Однорідність об'єктів у районі підтримує їх вартість на певному рівні. Наприклад, наявність по сусідству з дорогими житловими будинками старих індивідуальних будинків призведе до зменшення ціни елітної нерухомості.
В цілому, застосування принципів оцінки нерухомості дозволяє врахувати найбільш вагомі чинники, що впливають на її вартість, і допомагає максимально наблизити одержувані результати до реальної економічної дійсності.
1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Самий великий потенційний попит - на ринку житла.
2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, що діє на ринку нерухомості, найбільшою корисністю буде мати земельну ділянку без обмежень на використання та забудову.
3. Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
4. Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), тобто бути товаром. Раніше на землю в Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.
Таким чином, вартість не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, необхідна наявність купівельної спроможності, корисності і відносної дефіцитності.
Вихідні дані для розрахунку вартості готелю.
Коефіцієнти зростання аналізованих показників за роками
Сума дисконтованого операційного доходу дорівнює:
1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тис. крб.
Чиста вартість об'єкта від продажу дорівнює:
16155,63 / 0,14 - 16155,63 * 0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тис. руб.
Продісконтіруем вартість об'єкта:
114 912,69 / 3,3 = 34 822,02 тис. руб.
Остаточна величина вартості готелю дорівнює:
10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тис. крб.
Вартість землі, що входить до складу майнового комплексу, - 180 000 руб. Об'єкт власності приносить постійний прибуток у сумі 63 000 руб.
Аналіз порівнюваних продажів показує, що інвестора чекають 15% ставку капіталізації землі та 18% ставку капіталізації поліпшень. Оцініть ставку майнового комплексу.
Нехай Х - вартість будівлі, в складі комплексу. Тоді постійний дохід буде складатися з доходів від будинку й від землі:
Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.
Тобто вартість будівлі дорівнює:
(63 000 - 180 000 * 15%) / 18% = (63 000 - 27 000) / 18% = 36 000/18% =
= 200 000 руб.
Т. е вартість всього об'єкту нерухомості дорівнює:
180 000 + 200 000 = 380 000 руб.
Площа квартири становить 120 кв. м. Ціна цієї квартири 400 тис. руб. Ціна інший порівнянної квартири 415 тис. руб. - Її площа 120,7 кв. м. Визначити середнє значення ціни третьої квартири площею 120,5 кв. м.
Розрахуємо середню арифметичну вартість 1кв. м.:
(400/120) + (415/120, 7) = 3,39
Визначимо вартість порівнянної квартири площею 120,5 кв. м.:
120,5 * 3,39 = 408,5 тис. руб.
2. Навчальний посібник. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
3. Білих П.П. Формування портфеля нерухомості / Фінансова акад. При уряді РФ. Інститут професійної оцінки. - М.: Фінанси і статистика, 1999. - 263 с.
4. Буланова Н.В. Ринок нерухомості: стан перспективи розвитку: Навч. посібник / Н.В. Буланова. - М.: Міжнародна академія оцінки консалтингу, 2003. - 147 с.
5. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості: Учеб. посібник для вузів. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.
6. Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Учеб. / В.А. Горемикін - 3-е вид. перераб. і доповнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.
7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Економіка нерухомості: Підручник посібник для вузів / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.
ГОУ ВПО "Сибірський Державний технічний університет"
Хіміко-технологічний факультет
Контрольна робота
з дисципліни
"Економіка нерухомості"
Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості та основні фактори, що впливають на вартість нерухомості
Керівник:
Розробив:
Студент групи 08109
О.В. Циганкова
Зміст
Введення
1. Оцінка нерухомості
1.1 Основні принципи оцінки нерухомості
1.2 Фактори, що впливають на вартість нерухомості
Завдання № 1
Список літератури
Введення
Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т.д.Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень.
Окремо виділяють ринок дохідної нерухомості, який сегментується за функціональним призначенням об'єктів:
ринок об'єктів офісного призначення;
ринок об'єктів торговельного призначення;
ринок об'єктів виробничо-складського призначення;
ринок готельних послуг;
ринок об'єктів незавершеного будівництва.
У залежності від юридичних прав на нерухомість, які є об'єктом угоди між продавцем-покупцем, ринок нерухомості ділять на ринки купівлі-продажу та оренди.
На ринку купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент передається повне право власності, що включає право розпорядження, тоді як на ринку оренди об'єктом угоди є частковий набір прав, що виключає право розпорядження.
Можна виділити наступні особливості ринку нерухомості:
локальність;
низька взаємозамінність об'єктів;
сезонні коливання;
необхідність державної реєстрації угод.
При фінансуванні нерухомості виділяють три групи витрат:
витрати на підтримання об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані;
щорічний податок на володіння нерухомістю;
високі трансакційні витрати при операціях з нерухомістю.
Коливання попиту і пропозиції на ринку нерухомості відбуваються повільно, тому що при наявності попиту збільшення кількості об'єктів нерухомості відбувається протягом тривалого часового періоду, що визначається терміном будівництва будівлі. У випадку надлишку нерухомості ціни залишаються низькими кілька років.
Основні фактори, що впливають на попит та пропозиція:
економічні: рівень доходів населення і бізнесу, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;
соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;
адміністративні: ставки податків і зональні обмеження;
екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
Нерухомість є фінансовим активом, тому що створюється працею людини і вкладеннями капіталу. Набуття та розвиток нерухомості супроводжується високими витратами і відповідно часто виникає необхідністю залучення позикових коштів і т.п. Тому ринок нерухомості є одним з секторів фінансового ринку.
Існує тісний взаємозв'язок фінансового ринку та ринку нерухомості: зростання вкладень у нерухомість оживляє ринок нерухомості, падіння - згортає. Економічна нестабільність стримує і російських, і закордонних кредиторів та інвесторів. Для активізації фінансування інвестицій в нерухомість необхідна державна підтримка.
1. Оцінка нерухомості
1.1 Основні принципи оцінки нерухомості
Основні принципи оцінки нерухомості можна розділити на 4 категорії.Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найбільш ефективним чином, навіть якщо поточне використання об'єкта інше.
Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості.
Стан будівлі (необхідність капітального ремонту враховується покупцем при обговоренні суми угоди; косметичний ремонт суттєво не впливає на вартість нерухомості).
Таким чином, безлічі різних операцій з нерухомістю відповідає кілька видів вартості. У залежності від потреб учасників ринку нерухомості величина різних видів вартості одного й того ж об'єкту може істотно відрізнятися. Найбільш часто зустрічається оцінка ринкової вартості нерухомості.
На вартість об'єктів нерухомості впливає значна кількість економічних факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найбільш значимі з них.
Для варіанта ННЕІ оцінюваного об'єкту існує кілька обмежень:
максимальна ефективність;
фінансова обгрунтованість;
фізична здійсненність;
відповідність законодавству.
Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.
Під фінансовою обгрунтованістю розуміється обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відбиває здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів і по жання очікуваного доходу на вкладений капітал.
Обгрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанту ННЕІ засноване на аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанту використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в цьому місці, зонування, перспективи розвитку міста та району, негативні настрої місцевого населення, пожежобезпечність та ін
Принцип ННЕІ важливий при аналізі земельної ділянки. У разі відмінності поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість порожнього земельної ділянки може перевищувати вартість наявних на ньому поліпшень, і може бути прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову.
Якщо поточне використання земельної ділянки відмінно від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на ньому будинків і споруд перевищує його вартість, то поточне використання буде тривати до тих пір, поки вартість землі за умови її найкращого використання не перевищить вартість майна при поточному використанні.
Результати аналізу кращого та найбільш ефективного використання враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів.
Принцип внеску заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься ним у загальну вартість об'єкта. Враховується вплив як присутності вкладу (елемента), так і його відсутності на зміну вартості об'єкта нерухомості.
При аналізі інвестиційних проектів та оцінки вартості нерухомості необхідно врахувати можливість зробити поліпшення, які спричинять збільшення вартості об'єкта. При цьому отримується в результаті додаткових поліпшень дохід повинен перевищувати обсяг інвестованих коштів, спрямованих на створення цих поліпшень.
Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне внесення поліпшень буде супроводжуватися зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати по створенню додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.
Наприклад, оновлення інтер'єру кафе приверне додаткових відвідувачів, що підвищить дохід від об'єкта. Подальший ще більш якісний дорогий ремонт цього приміщення, що знаходиться у хорошому стані, може не вплинути на зростання доходів. Отже, витрати на другий ремонт не будуть компенсовані.
Таким чином, принцип граничної продуктивності грунтується на співвідношенні витрат на додаткові поліпшення із зростанням вартості об'єкта і збільшенням доходів від нього в результаті проведених заходів. Збільшення обсягу інвестицій у розвиток виробництва буде супроводжуватися збільшенням приросту прибутку тільки до певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися.
Принцип збалансованості заснований на тому, що чим більше гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартість на ринку. Наприклад: житловий будинок з хорошим плануванням, з продуманою системою комунікацій має більшу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані; вартість ресторану з просторим залом буде вище вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвідувачів обладнано вузьке витягнуте приміщення.
Відповідно до принципу збалансованості слід також враховувати кількість готелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному і тому ж районі.
Збалансованість елементів об'єкта визначається на основі вимог ринку. Незбалансованість строків та обсягів інвестування з термінами будівництва може призвести до "заморожування" коштів або, при їх браку, до "заморожування" будівництва. Недостатність поліпшень або перевантаженість землі може призвести до зменшення її вартості.
Принцип корисності грунтується на тому, що об'єкт нерухомості поряд з більшою корисністю для користувача володіє і більшою вартістю на ринку. Так, ціни продажів квартир у цегельних будинках вище, ніж в панельних, тому що в них вище звуко-і теплоізоляція, а стіни "дихають".
Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані в результаті використання об'єкта під магазин, склад, автостоянку і т.п.
Принцип заміщення свідчив, що обізнане покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості або ніж витрати на зведення аналогічного об'єкта в прийнятні терміни. Якщо на ринку є кілька об'єктів нерухомості однаковою для споживача корисності, то найбільшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.
У покупця є варіанти вибору, і тому на вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або величина вартості їх створення в прийнятні терміни. На вибір інвестора вплине вартість пропонованих на ринку об'єктів аналогічної дохідності, які є альтернативною можливістю для інвестування. Наприклад, замість трьох дешевих автостоянок в малонаселеному районі підприємець може придбати одну дорогу автостоянку в центральній частині міста для отримання аналогічної віддачі на інвестиції.
Принцип очікування грунтується на тому, що на вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю, що приносить дохід, виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутнього перепродажу об'єкту.
Очікування майбутніх вигод виражається в грошовій формі, при цьому поправка до поточної вартості об'єкта може носити як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, недостатня охорона порядку і склалося негативна суспільна думка можуть призвести потенційних покупців до відмови від придбання нерухомості в даному районі. Очікуване будівництво станції метро підвищує вартість прилеглих житлових будинків без їх фізичних змін.
Отже, даний принцип заснований на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вище вартість нерухомої власності.
Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом змінюються чинників зовнішнього середовища.
Основні зовнішні фактори, що впливають на вартість нерухомості:
економічні: рівень доходів населення і бізнесу, близькість до центрів промислової і ділової активності, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;
політичні: стан і тенденції зміни законодавства;
соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;
адміністративні: ставки податків і зональні обмеження;
екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
Принцип змін заснований на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретних об'єктів і ринків нерухомості, так і містам, і суспільству в цілому. Розрізняють чотири цикли життя:
зростання - період збільшення доходів населення та доходів від об'єкта нерухомості, швидкий розвиток галузі, міста;
стабільність - період рівноваги, який характеризується відсутністю видимого зміни рівня доходів або збитків;
занепад - період соціальної нестабільності і зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва;
оновлення - період оновлення і відродження ринкового попиту, формування району тощо
Цикл, в якому знаходиться індивідуальний об'єкт, район чи суспільство в цілому, повинен бути врахований оцінювачем в процесі оцінки.
Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції.
Принцип попиту та пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
На попит і пропозицію впливають такі фактори, як рівень доходів, зміна чисельності і смаків населення, розмір податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін
Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних гармонують об'єктів при сумісному характері землекористування. Використання земельної ділянки повинно відповідати існуючим стандартам району, в якому знаходиться нерухомість. Нове будівництво має бути витримано в переважній стилі.
Однорідність об'єктів у районі підтримує їх вартість на певному рівні. Наприклад, наявність по сусідству з дорогими житловими будинками старих індивідуальних будинків призведе до зменшення ціни елітної нерухомості.
В цілому, застосування принципів оцінки нерухомості дозволяє врахувати найбільш вагомі чинники, що впливають на її вартість, і допомагає максимально наблизити одержувані результати до реальної економічної дійсності.
1.2 Фактори, що впливають на вартість нерухомості
Можна виділити чотири чинника, що впливають на вартість нерухомості.1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Самий великий потенційний попит - на ринку житла.
2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, що діє на ринку нерухомості, найбільшою корисністю буде мати земельну ділянку без обмежень на використання та забудову.
3. Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
4. Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), тобто бути товаром. Раніше на землю в Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.
Таким чином, вартість не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, необхідна наявність купівельної спроможності, корисності і відносної дефіцитності.
Завдання № 1
Оцінити вартість готелю методом капіталізації доходу.Вихідні дані для розрахунку вартості готелю.
| Кількість номерів люкс | 45 |
| Кількість стандартних номерів | 110 |
| Загальна кількість номерів | 155 |
| Середній тариф номери люкс за добу, руб. | 520 |
| Середній тариф стандартного номера за добу, руб. | 175 |
| Дохід від ресторану (% доходу від апартаментів) | 15 |
| Інформація за видатками | |
| Апартаменти (% доходу від апартаментів) | 60 |
| Ресторан (% доходу від ресторану) | 85 |
| Платежі податку на землю щороку, тис. руб. | 750 |
| Резервний фонд на один номер в 1 рік, тис. руб. (З подальшим щорічним зростанням на 5%) | 2,5 |
| Коефіцієнти аналізу | |
| Коефіцієнт дисконтування,% | 23 |
| Коефіцієнт капіталізації,% | 14 |
Коефіцієнти зростання аналізованих показників за роками
| Коефіцієнти зростання по роках,% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Середній тариф номера за добу | - | 10,0 | 8,0 | 6,0 | 5,0 | 5,0 |
| Коефіцієнт заповнюваної номери люкс,% | 50,0 | 55,0 | 60,0 | 65,0 | 65,0 | 65,0 |
| Коефіцієнт заповнюваної стандартного номера,% | 80,0 | 84,0 | 87,0 | 90,0 | 90,0 | 90,0 |
Сума дисконтованого операційного доходу дорівнює:
1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тис. крб.
Чиста вартість об'єкта від продажу дорівнює:
16155,63 / 0,14 - 16155,63 * 0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тис. руб.
Продісконтіруем вартість об'єкта:
114 912,69 / 3,3 = 34 822,02 тис. руб.
Остаточна величина вартості готелю дорівнює:
10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тис. крб.
Вартість землі, що входить до складу майнового комплексу, - 180 000 руб. Об'єкт власності приносить постійний прибуток у сумі 63 000 руб.
Аналіз порівнюваних продажів показує, що інвестора чекають 15% ставку капіталізації землі та 18% ставку капіталізації поліпшень. Оцініть ставку майнового комплексу.
Нехай Х - вартість будівлі, в складі комплексу. Тоді постійний дохід буде складатися з доходів від будинку й від землі:
Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.
Тобто вартість будівлі дорівнює:
(63 000 - 180 000 * 15%) / 18% = (63 000 - 27 000) / 18% = 36 000/18% =
= 200 000 руб.
Т. е вартість всього об'єкту нерухомості дорівнює:
180 000 + 200 000 = 380 000 руб.
Площа квартири становить 120 кв. м. Ціна цієї квартири 400 тис. руб. Ціна інший порівнянної квартири 415 тис. руб. - Її площа 120,7 кв. м. Визначити середнє значення ціни третьої квартири площею 120,5 кв. м.
Розрахуємо середню арифметичну вартість 1кв. м.:
(400/120) + (415/120, 7) = 3,39
Визначимо вартість порівнянної квартири площею 120,5 кв. м.:
120,5 * 3,39 = 408,5 тис. руб.
Список літератури
1. Татарова А.В. Оцінка нерухомості та управління власністю2. Навчальний посібник. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
3. Білих П.П. Формування портфеля нерухомості / Фінансова акад. При уряді РФ. Інститут професійної оцінки. - М.: Фінанси і статистика, 1999. - 263 с.
4. Буланова Н.В. Ринок нерухомості: стан перспективи розвитку: Навч. посібник / Н.В. Буланова. - М.: Міжнародна академія оцінки консалтингу, 2003. - 147 с.
5. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості: Учеб. посібник для вузів. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.
6. Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Учеб. / В.А. Горемикін - 3-е вид. перераб. і доповнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.
7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Економіка нерухомості: Підручник посібник для вузів / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.